Ja -- een koper kan het land verliezen als de juridische procedure met betrekking tot het voorkeursrecht niet correct is nageleefd volgens Wet nr. 17/2014. Hier is hoe het werkt, duidelijk?

1. Wat is het voorkeursrecht?

Voor landbouwgrond die zich buiten de bebouwde kom bevindt (extravilan), hebben specifieke groepen personen (mede-eigenaren, huurders, buren, jonge boeren, de Roemeense Staat, enzovoort) een wettelijk voorkeursrecht om de grond te kopen voordat deze aan een ander kan worden verkocht.

Dit recht dient gerespecteerd te worden via een verplichte openbare procedure voordat de verkoop wordt afgerond.

Vlog voor ondernemers in Roemenië - abonneer je alsjeblieft op het YouTube-kanaal van Freddy Jacobs.

2. Wanneer kan een koper het land verliezen?

Een koper loopt het risico het land te verliezen als:

De voorkeursprocedure is NIET correct uitgevoerd

Voorbeelden:

• Het verkoopaanbod werd niet correct weergegeven in het Stadhuis.
• De termijn van 45 werkdagen werd niet nageleefd.
• Een voorkeursgerechtigde accepteerde het aanbod, maar werd genegeerd.
• De definitieve goedkeuring van de bevoegde autoriteit werd niet verkregen.

In dergelijke situaties kan het verkoopcontract juridisch betwist worden.

Bel me op +32 478 331 799 of stuur een e-mail naar frjacobs@telenet.be

3. Wat gebeurt er juridisch?

Als de wet werd overtreden:

• De verkoopovereenkomst kan als nietig (absolute nietigheid) worden verklaard.
• Het stuk grond keert terug naar de verkoper.
• De koper heeft het recht om de betaalde prijs terug te vorderen (maar dit vereist aparte juridische stappen).
• Een voorkeurskoper kan het recht verkrijgen om in plaats daarvan aan te kopen.

Roemeense rechtbanken nemen schendingen van Wet 17/2014 uiterst serieus.

4. Wanneer is de koper beschermd?

Een koper is over het algemeen veilig als:

• De volledige procedure voor voorkeursrecht is op de juiste manier afgerond.
• De officiële goedkeuring werd verleend.
• Het verkoopcontract werd in authentieke vorm voor een notaris ondertekend.
• De prijs was niet lager dan die in de gepubliceerde aanbieding.

Zodra aan alle juridische voorwaarden is voldaan, is de transactie veilig.

5. Belangrijke nuancering

Als

• Geen enkele voorkeursrecht-houder heeft zijn recht binnen de wettelijke termijn uitgeoefend, en
• De procedure is correct afgerond,

Dan kan het land worden verkocht aan elke gekwalificeerde koper, en het is zeer moeilijk om de transactie later aan te vechten.

6. Praktische Werkelijkheid

De meeste annuleringen gebeuren omdat:

• Een fase in de procedure is overgeslagen.
• Een voorkeursrechter is niet correct geïnformeerd.
• De koper voldeed niet aan de geschiktheidseisen (met name de regel van 5 jaar agrarische activiteit).

Als je wilt, kun je het me laten weten:

• Is de procedure afgerond?
• Is er goedkeuring verleend?
• Is er een specifieke geschil?

Hieronder volgt een gestructureerde juridische risicoanalyse volgens Wet nr. 17/2014, zoals gewijzigd (vooral door Wet 175/2020), met de nadruk op de vraag of een koper realistisch gezien agrarische grond buiten de bebouwde kom ("extravilan") kan verliezen.

Ik zal dit opdelen in risiconiveaus, rechtszaken en de aspecten die rechtbanken doorgaans analyseren.

7. De Kern Juridische Beginselen

Onder Wet 17/2014:

• De pre-emptieprocedure is verplicht.
• De verkoop dient de wettelijke publicatie- en goedkeuringsprocedure te volgen.
• Het niet naleven hiervan leidt doorgaans tot absolute nietigheid (nulitate absolută).

Absolute nietigheid betekent:

• Het contract wordt behandeld alsof het nooit legaal heeft bestaan.
• Iedere belanghebbende kan het inroepen.
• Het valt niet onder korte verjaringstermijnen zoals bij relatieve nietigheid.

Daarom moet het risico zorgvuldig worden beoordeeld.

8. Risicomatrix (Praktische Beoordeling)

8.1 LAAG RISICO - Koper Zeer Waarschijnlijk Veilig

Je bent waarschijnlijk veilig als:

1. Het verkoopaanbod is gedurende 45 werkdagen op de juiste manier gepubliceerd.
2. De voorkeurskopers zijn correct vermeld.
3. Er is geen geldige acceptatie ingediend.
4. De uiteindelijke goedkeuring werd verleend door de bevoegde autoriteit (MADR/DADR).
5. De notaris heeft de verkoop na goedkeuring geauthenticeerd.
6. De prijs komt overeen met het gepubliceerde aanbod.
7. De koper voldoet aan de geschiktheidseisen (5-jarenschema, fiscale registratie, agrarische activiteit, enz.).
8. Het land is correct geregistreerd in het Kadaster (Carte Funciară).

In dit geval is het risico op annulering minimaal.

Rechters annuleren zelden transacties wanneer de administratieve keten in orde is.

8.2 GEMATIGD RISICO - Procedurele Kwetsbaarheid

Risico neemt toe als:

• Een pre-emptor beweert dat zij niet op de juiste manier zijn geïnformeerd.
• Er was een fout in de publicatie (verkeerde oppervlakte, verkeerde prijs, verkeerde categorie).
• Een deadline is verkeerd berekend.
• De verkoper heeft een koper met een lagere rang gekozen zonder juridische rechtvaardiging.
• Het bewijs van de agrarische activiteit van de koper over 5 jaar is zwak.
• Het percentage van het inkomen (75% regel voor rechtspersonen) is twijfelachtig.

In deze situaties:

• Een preemptor kan een rechtszaak indienen bij de rechtbank.
• Een rechtbank kan de gevolgen van het contract opschorten terwijl deze wordt herzien.
• Indien de fout procedureel maar substantieel is, kan er nietigheid optreden.

De uitkomst is sterk afhankelijk van bewijs.

8.3 HOOG RISICO - Ernstige Blootstelling

De koper loopt een daadwerkelijk risico om het terrein te verliezen als:

1. De voorkeursprocedure is volledig overgeslagen.
2. Een voorkeursgerechtigde werd binnen de wettelijke termijn geaccepteerd, maar genegeerd.
3. Er is nooit goedkeuring verleend.
4. Het contract werd ondertekend voordat de goedkeuring werd verkregen.
5. De koper voldoet niet aan de vereisten van vijf jaar verblijf/landbouw/fiscale voorwaarden.
6. De opgegeven verkoopprijs wijkt af van de werkelijke prijs.
7. Het land werd snel doorverkocht om de wet te omzeilen.
8. Er zijn kunstmatige structuren gecreëerd om de geschiktheidsregels te omzeilen.

In dergelijke gevallen:

• Rechtbanken verklaren het contract vaak volledig nietig.
• Het land keert terug naar de verkoper.
• De koper moet afzonderlijk een rechtszaak aanspannen om geld terug te vorderen.
• De voorkeurskoper kan het recht verkrijgen om te kopen.

Dit is geen theoretische kwestie -- Roemeense rechtbanken hebben op deze gronden contracten ongeldig verklaard.

9. Kritische Juridische Vragen die Rechtbanken Onderzoeken

In het geval van rechtszaken onderzoeken rechters doorgaans:

1. Is de administratieve goedkeuring geldig verleend?
2. Zijn alle voorkeursgerechtigden correct geïdentificeerd en gerangschikt?
3. Was de koper op het moment van de aanbieding wettelijk bevoegd?
4. Was de agrarische activiteit authentiek of enkel formeel?
5. Was er sprake van kwade trouw?
6. Heeft de notaris de goedkeuring op de juiste manier gecontroleerd?
7. Heeft het defect betrekking op een bindende regel van openbare orde?

Omdat wet 17/2014 het publieke belang beschermt (controle op de agrarische grondmarkt), interpreteren de rechtbanken deze wet strikt.

10. Aanvullende Risicofactoren Die Vaak Over het Hoofd Gezien Worden

Kopersgeschiktheid Controle

Autoriteiten kunnen later verifiëren:

• Fiscale geschiedenis
• Verhoudingen van landbouwinkomsten
• CAEN-activiteitscodes
• Controlestructuur van bedrijven

Als geschiktheid werd gesimuleerd, neemt het risico op nietigheid aanzienlijk toe.

Bedrijfskopers - Structureel Risico

Als een bedrijf heeft aangekocht:

• Rechters onderzoeken wie de controle over het bedrijf uitoefent.
• Wanneer de controle kort na de aankoop verandert, kan dit wantrouwen over omzeiling opwekken.

Bescherming van het Kadaster (Belangrijk)

De inschrijving in het Roemeense Kadaster herstelt GEEN absolute nietigheid.

Zelfs indien je geregistreerd staat als eigenaar in de Carte Funciară:

• Wanneer de verkoop volledig ongeldig is, kan de registratie worden geannuleerd.

Dit komt voor veel kopers als een verrassing.

Verjaringstermijn

Hoewel absolute nietigheid in principe imprescriptibel is, blijkt in de praktijk:

• Procedurele uitdagingen ontstaan meestal binnen enkele jaren.
• Hoe langer de onbetwiste bezit is, des te geringer het praktische risico.

11. Realistische Kansbeoordeling

In de praktijk:

• Transacties die volledig aan de eisen voldoen -> annuleringen komen zelden voor.
• Kleine administratieve tekortkomingen -> meestal niet voldoende op zichzelf.
• Genegeerde voorkeursrechten of valse geschiktheid -> zeer hoog risico op rechtszaken.
• Louter formele agrarische activiteiten -> aanzienlijke blootstelling.

Om je specifieke situatie te evalueren, geef intern antwoord:

1. Is er een officiële goedkeuring voor de finale gegeven?
2. Is er enige pre-emptor die heeft geaccepteerd en genegeerd?
3. Voldoet de koper duidelijk aan de agrarische vereiste van 5 jaar?
4. Is de structuur na de aankoop gewijzigd?
5. Heeft iemand de transactie formeel aangevochten?
6. Hoeveel tijd is er verstreken sinds de registratie?

Conclusie

Ja -- een koper kan het land verliezen, maar dit gebeurt alleen als:

• Er is een verplichte voorwaarde onder Wet 17/2014 geschonden, en
• Iemand heeft de transactie met succes aangevochten in de rechtbank.

Als de administratieve keten in orde is en de geschiktheid oprecht is, is de juridische positie doorgaans stevig.

Bel me op +32 478 331 799 of stuur een e-mail naar frjacobs@telenet.be

ENKELE NUTTIGE LINKS

Vlog for entrepreneurs in Romania – subscribe please YOUTUBE CHANNEL of Freddy Jacobs

The 1% tax rate for micro enterprises in Romania: a game changer for 2026

Opportunities for Investing in Romanian Agriculture by 2025

Farm and agricultural land for sale in Braila, Romania